Cuando firmamos un contrato de alquiler, tenemos que saber distinguir las cláusulas comunes o regulares que tienen este tipo de contratos de aquellas que no lo son. Estas últimas son conocidas como cláusulas abusivas o cláusulas ilegales. Partimos de la base de que los contratos de alquiler están regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual marca la pauta de los derechos y obligaciones de las partes involucradas, es decir, el arrendador e inquilino.
¿Qué es una cláusula abusiva?
Una cláusula abusiva es aquella impuesta por el arrendador, la cual no se puede modificar en el contrato y, por lo general, perjudica al inquilino. En todo contrato debe existir lo que se llama buena fe contractual, que no es más que asumir que las partes están obrando de buena fe en el momento de convenir el contrato y ninguna de las dos tiene pensado afectar negativamente a la otra.
Estos son ejemplos comunes de cláusulas abusivas:
1. Solicitar más de un mes de renta por adelantado. Por lo general, se pide solo un mes de renta anticipada.
2. El arrendador quiere tener acceso al inmueble ya alquilado. Una vez firmado el contrato y entregado el inmueble al inquilino, el arrendador no puede entrar en él sin permiso. Bajo ningún concepto.
3. Obligación de alquilar un mínimo de un año. No corresponde obligar al inquilino a alquilar obligatoriamente durante un año ni fijar una penalización si esto no se cumple. El inquilino puede rescindir el contrato pasados seis meses, en cuyo caso la penalización dependerá de lo establecido por la ley. En cuanto a la renovación del contrato, es obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, hasta por un máximo de tres años.
4. Ajustar la renta sin haber transcurrido un año. El incremento de la renta solo puede realizarse anualmente y, en el caso de la garantía, se debe realizar cada tres años.
5. Pretender que sea el inquilino quien haga las reparaciones de la vivienda. Corresponde al arrendador efectuar todas las reparaciones mayores que necesite el inmueble e irán a cargo del inquilino las pequeñas y que deriven del uso.
6. Alquileres por menos de un año. Son lo que se llaman “alquileres de temporada”, que se hacen por 11 meses. A no ser que se justifique claramente este período de tiempo, se trataría de un arrendamiento de vivienda, por lo que el arrendatario tendrá derecho a alquilar hasta por 3 años.
¿El mejor consejo?
Siempre hay que tomarse un tiempo suficiente para leer bien el contrato de alquiler antes de firmarlo y asegurarse de que se han entendido todos sus términos y condiciones. Ante cualquier duda, lo mejor es preguntar, investigar y confirmar que todo está conforme a la ley.
Que leyes nos amparan
A grandes rasgos, la norma que regula el arrendamiento como tal. De todos modos, si formulas una consulta algo más concreta, podremos ayudarte de mejor manera.
Hola, por favor, necesito ayuda urgente.
Buenos días, Sofía:
¿En qué podemos ayudarte?
Necesito ayuda, mi arrendadora siempre esta cobrandome cosas de mas, ahora una inquilina mas se a mudado y como considera que paga mucha luz la dueña quiere que nos dividamos el gasto aun cuando yo tengo un medidor interno propio, no se que hacer ella gaste demasiada luz, pero la dueña dice que si no me cobrara mas renta
No puede hacerlo. Solo puede cobrarte lo pactado en el contrato.
Estimado, deseo alquiler mi depa por días o semanas y quisiera hacer un contrato de arrendamiento temporal. Se puede?…. existe este formato en nuestra legislación peruana? Me puede adjuntar un modelo simple. Muchas gracias
buenas. mi contrato de alquiler tiene una clausula abusiva en la q el propietario quiere entrar regularmente a revisar la casa q me ha alquilado. lamentablemente firme el contrato por desesperacion porque tenia q desocupar mi anterior vivienda x cuestiones de salud. se q es una clausula nula pq viola un derecho constitucional y en la jerarquia de leyes no hay ley mas importante q la constitucion. pero ya q firme el contrato q puedo hacer en la practica para evitar q la dueña entre? es muy desagradable.
Buenos días:
Si acudes a un juzgado deben anular esa cláusula.
¡Un saludo!
Gracias por la información. Yo alquilo y entrego el departamento pintado todos en óptimas condiciones. Cuando se retira el inquilino yo le cobro todo to que genere para tener el departamentlo pintado limpio y en las condiciones en que fueron entregados. Esto se les descuenta de la garantía. Qué opina al respecto, es abusivo o correcto.
Buenos días, Roxana:
Si los arreglos que quieres hacer son consecuencia de un uso normal del inmueble estarías cometiendo un acto abusivo.
Si por el contrario no se han comportado como debieran, en ese caso será correcto.
¡Un saludo!
Hola soy inquilino debo dejar el inmueble el 31 de marzo de 2020.El contrato dice. ” La locataria debe abonar al locador los gastos que ocasione la compra de materiales y gastos de mano de obra para entregar el inmueble pintado y en excelentes condiciones , ambas partes podrán presentar presupuestos”
El tema es que me quieren cobrar muchisimo mas y no quieren otro pintor que no elijan ellos. ¿ Es abusivo? ¿ quien dirime esta cuestion? Saludos
Buenos días, Raúl:
Sí, en efecto, lo es. Si solo te propone una opción y tú no puedes hacer tu propuesta, ahí huele raro.
Lo mejor en estos casos es acudir siempre a un abogado y preguntarle cuál es el siguiente paso a dar.